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乐居财经 李礼8月1日，平安证券发布房地产行业点评。
事项：
1）克而瑞公布 2023 年1-7 月百强房企销售数据。2）7 月31 日国常会表示，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。3）国家发改委发布恢复和扩大消费二十条措施，明确支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。
平安观点：
单月成交持续探底，房企格局延续分化：7 月在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓，企业去化压力显现。百强房企单月销售额 3810 亿元，环比下降 36.6%，同比下降 37.2%，同比降幅较 6 月扩大 9.5 个百分点；销售面积 2253 万平米，环比下降 30.4%，同比下降 36.8%，同比降幅较 6月扩大 4.7 个百分点。受此影响，1-7 月百强房企累计销售额同比下降5.9%、销售面积同比下降 17%，降幅较 1-6 月扩大 5.5 个、3.1 个百分点。从具体房企来看，保利发展 1-7 月销售额 2678 亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中华侨城、越秀地产、保利置业 7 月单月销售额同比增长101.2%、39%、7.7%；保利置业、越秀地产、华发股份、建发房产、招商蛇口 1-7 月销售额同比增长 111.6%、67.5%、45.5%、44.4%、30.7%，表现相对突出。
政策暖风频吹，关注细则落地情况：近期政治局会议未重申房住不炒，首次明确房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。住建部会议要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。北京、广州、深圳、上海相继表态将认真学习会议精神，抓好贯彻落实工作。此外，7 月 31 日发改委发布关于恢复和扩大消费措施的通知，明确支持刚性和改善性住房需求，扩大保租房供给，稳步推进老旧小区、城中村改造，持续推进农房质量安全提升工程。国常会亦明确要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。预计后续核心城市限贷、限购等优化政策将陆续出台。
投资建议：7 月百强销售持续探底，但 7 月下旬中央及地方频繁表态，后续随着优化政策落地实施，将对成交形成一定支撑。个股建议关注两条主线：1）受益政策潜在优化，主要为聚焦核心城市、政策受益空间大的房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份、万科 A、中国海外发展等；2）前期阶段性承压、经营及资金状况有望好转的民营房企/物管企业，如新城控股、金地集团、新城悦服务、碧桂园服务等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）后续政策改善不及预期风险。
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