最近北园东升的四大金刚也开始预热,伴随着左海首开去化一般,刷资讯的时候看到一个消息,南二环有2w套房子,出于好奇,决定整理一下南二环的供应和库存数据。
(资料图片)
土拍情况
关于南二环,之前聊过一次,不过当时没有统计土拍明细,这次就来详细看看。
当然关于这个板块的划分,个人按旧改划分:三叉街旧改、东升旧改、郭宅旧改、北园旧改、鼓山南线旧改。
由于之前江南CBD盘点过土拍,这次就不做详细纳入。
从土拍数据看看:
整个板块相对早的一幅,来自2016年东升地块,被福晟拿下,可售楼面价达到3.3W,即福晟云樾东升。
这个地块属性很多,商业、安置房、商品房,全部都有。
地块也是板块的地王,很长一段时间内,这个记录都会属于他。
随后2017三叉街旧改、2018年郭宅旧改、2019年后坂旧改、2020年北园旧改等
伴随着旧改启动,这些区域都开始土拍,定位80%以上都是住宅用地。
从土拍数据来看:
三叉街:324亩,郭宅:818亩,后坂:250亩,东升:487亩,北园:518亩。
合计2400亩,扣除2016年的福晟,4年时间,南二环供应2300亩。
如果再把江南CBD纳入,581亩(不包括祥浦苑、建总领筑),整个大南二环,4年时间供应2900亩。
当然查看数据会发现,虽然大面积供应,不过这里的差异不小,2019-2020年,属于三叉街、郭宅、后坂旧改。
此时的土拍,赶上了福州安商房的时代,导致这些个区域,难逃安商房的宿命,唯一一幅纯商,就是只有38亩的融侨星誉。
伴随着天量供应,这些安商房项目,在2020年上市遇冷后。
赶上2021年的回暖期,配合东进南下的政策号召,以及地铁商圈的加持,这些项目都做到了很好的去化。
可以说第一次供应压力,在2021年顺利化解。
在库存缓解后,板块再一次启动供应,不过福州已经开始遇冷,配合安商房的市场反馈,福州土拍也开启调整。
通过地块分割,回归最早期的路线,安置房、商品房分割出让。
2021年底,板块推出北园旧改,2022年推出东升旧改,配合宣传依旧的SM成功出让,这四幅纯商都被国企兜底。
查看楼面价,会发现当年的唯一纯商融侨星誉楼面价1.59W,如今区位更优的北园东升,楼面价1.35-1.69W。
对比2016年的地王,楼面价已经腰斩。
目前整个板块的库存都来到国企四大金刚身上,但是对于南二环的供应,远没结束。
打开地图,可以发现这里的地,还有不少。
比如:
白湖亭万达旁,三威橡塑化工有限公司及周边地块:81亩。
二环路以南,跃进郭宅周边旧屋区4期项目:182.89亩。
高湖旧改:867亩。
叶厦旧改:1186亩。
这些地处板块内的地块,合计也达到2300亩。
当然如果把界面放大,整个南二环以南,以义序机场以南的重点区域,这里还有更广阔的土地。
综上,前4年板块供应了2900亩,目前能见到的还有2300亩。
要想让这些供应全部被消化,2021年的小高潮,还要再来3次。
板块的房源
盘点完供应情况,就来看看,最关注的库存情况,以这几年板块的新盘为主:
以旧改区域划分,可以发现目前整个板块,配合土拍的供应房源在2.5W套左右,当然这里面有一半以上是安置房、安商房。
如果再加入江南CBD这3年的房源情况,合计6500套。
整个大南二环的房源总量在3.15W套。
从库存来看,北园东升,四大金刚合计达到3900套,配合中骏、融信的项目,合计在5000套。
配合目前福州的去化速度,大部分板块月均200套左右,这些库存要卖2年左右。
届时如果能够顺利卖完,2025年,不出意外,高湖旧改也可以启动。
然后又是2-3年,然后叶厦旧改启动,然后又是2-3年,然后的然后。。。
南二环版--电视剧《开端》。
房价思考
聊完供应和库存情况,最后来聊聊房价情况,最先想到就是板块价格的话事人-中骏。
以一己之力,靠着三叉街地铁交汇,未来的交通核心,卖到精装3.3W+车位。
同样靠着一己之力,把这个核心,卖到了2.7W,二环外1.8W任选。
在板块刚结束去库存,中骏这样的降价行为,肯定拉来了一波仇恨。
如同目前的中骏的话题:能否安全交房?
这个辩论赛,应该也就存在于南二环的中骏业主、非中骏业主。
当然对于中骏,也仅仅是在南二环巨量供应后,开了一枪,因为真正的价格战在四大金刚。
中骏的降价,可以用房企风险等理由解释。
后续如果四大金刚,没有保住房价,理由可能就不好寻找了。
以目前板块刚交房的项目举个例子:
融侨则徐道壹号,应该算是板块最有代表的项目之一。
分AB区,A区主打刚改纯商、B区分栋安商。
项目B区先开,售价3.2W,置业给出的理由A区要开3.5W。
然后B区卖完,A区首开3.1W,随后3.2W,捆绑车位,B区业主风中凌乱。
不过由于车位未备案,就缴纳了定金,目前看资讯,这个违规的捆绑定金也被业主投诉退回了。
项目交房后,在二手市场挂的价格:
A区:3.8W,套均总价500W。
除了商品房外,也有1、2套安商房,单价2.5W。
对于这个项目的评价:
区位对比郭宅后坂,更靠近市中心,同时由福州老牌房企融侨操盘,加上A区纯商门槛也比较纯粹,宣传的品质也较高,2T2板楼定位,在当时南二环连廊扎堆的市场,也够有优势。
项目地块:容积率2.91,限高70米,这个指标数据在南二环板块,可谓是惊人。
项目的缺点:由于容积率偏高,地块不规则,导致项目的密度偏高,楼间距采光都有一定影响,除此之外,预计受地块影响,A区户型设计都是进深大面宽小。
此时来到目前的板块市场,按当时3.2W的价格,2年时间,保本价在3.6W左右,部分楼栋单价3.3W+,保本价3.7W。
这也就构造了目前交房后二手市场的挂牌情况,基本顶着保本价挂。
当然500W的总价,在目前的福州市场,可选的并不少。
以自身南二环板块为例,目前四大金刚,虽然是本土国企开发,但是它们最明显的优势在于户型设计。
从盘点过的案例来看,基本都做到了高得房率,120平米以上的户型基本都做到独梯独户,四开间朝南,大面宽布局。
此时再去对比,会发现一个问题,在南二环,买一个非连廊,独梯,四开间朝南的房子,四大金刚都能匹配。
此时再比对价格,则徐道二手挂牌,总价500W。
目前四大金刚,定位门槛最高的建总江南尚璟,最高的面积175平,如果按指导价2.95W,总价515W。
此时再去做对比,两个项目直线距离800米。
一个130、143的2T2板楼,三开间朝南,采光间距都一般的项目。
一个175的独梯洋房小高层,媲美200平的户型布局。
购房者会如何选择?
当然建总的指导价2.95W,最终的定价可能还达不到。
此时回顾市场就会发现,对于整个板块的存量次新,最大的冲击就是在售的四大金刚。
更好的户型设计,更纯粹的纯商定位,还有因为去化偏差,存在的教育配套预期。
以及远远不知道,底线到底在哪里的价格。
综上,相比于中骏的一降而过,四大金刚的每次上市,每次去化,都会牵动着整个板块业主的心。
相比于则徐道壹号,还有更明显的区位优势,在南二环以南的郭宅后坂,这些刚交房的次新,后续很长一段时间都要面临这些纯商的压制。
当然这样的时间,如同上面盘点的一样,熬过了四大金刚,还有高湖,高湖之后还有叶厦。
而届时,三叉街、郭宅变成次次新,北园东升变成次新,再然后高湖变成次新。
南二环的楼市,很长一段时间,可能都是这样无止境的循环。